📚 Panduan Agen Misunijasa - Lampiran Pasal
Ini panduan lengkap buat agen baru. Jangan dihapus, buat pegangan di lapangan. Dasar hukum utama: Permendag 51/2017, KUH Perdata, KUHD.
Pasal 1 - Siapa Agen & Kuasa
Agen adalah perantara yang diberi kuasa oleh Owner untuk memasarkan & mempertemukan Buyer / Penyewa. Kuasa harus tertulis di Surat Perjanjian. Tanpa surat, agen tidak punya hak tagih komisi.
Dasar: KUH Perdata Pasal 1792 (Pemberian Kuasa), Pasal 1793 (Kuasa harus jelas ruang lingkupnya).
Pasal 2 - Dokumen Wajib Sebelum Pasarkan
1. KTP Owner 2. Sertifikat / SHM / HGB (foto) 3. PBB terakhir 4. Surat Perjanjian Titip Jual / Titip Sewa 5. Foto & Video properti. Jangan pasarkan properti yang dokumennya tidak jelas.
Pasal 3 - Komisi Jual 2% - 5% (Misunijasa Minta 2%)
Permendag 51/2017 Pasal 12 Ayat 2: Komisi jual 2% - 5% dari harga deal, dibayar Penjual setelah AJB / Lunas. Misunijasa ambil 2% saja biar bersaing. Contoh: Rp 2 M x 2% = Rp 40 Jt.
Pasal 4 - Komisi Sewa 5% - 8% (Mentok 8%)
Permendag 51/2017 Pasal 12 Ayat 3: Komisi sewa 5% - 8% dari nilai sewa 1 tahun, dibayar di depan setelah Penyewa bayar DP. Mentok 8%, tidak boleh lebih. Contoh: Rp 70 Jt x 8% = Rp 5,6 Jt.
Pasal 5 - Komisi Lahan Besar / Gudang / Pabrik 2,5% - 5%
Untuk lahan besar, gudang, pabrik, komisi 2,5% - 5%, bisa dibayar bertahap (DP + Pelunasan). Contoh: Rp 10 M x 2,5% = Rp 250 Jt.
Pasal 6 - Co-Broking 50:50
Jika ada 2 agen (Agen Owner + Agen Buyer), komisi dibagi 50:50. Jika 3 agen, dibagi 33% : 33% : 33%. Harus sepakat di awal, sebelum survey, jangan rebutan di akhir. Dasar: KUH Perdata 1800 (Kuasa bersama).
Pasal 7 - Referral / Info 10% - 20%
Yang hanya kasih info dapat 10% - 20% dari komisi agen utama. Contoh: Komisi Rp 250 Jt, info dapat 10% = Rp 25 Jt. Sisanya untuk agen yang closing.
Pasal 8 - Larangan Tikung / Jual Sendiri
Selama masa titip, Owner tidak boleh jual / sewa sendiri ke Buyer / Penyewa yang sudah diperkenalkan agen. Jika dilanggar, komisi tetap wajib dibayar penuh. Ini untuk melindungi kerja agen. Dasar: KUH Perdata 1800 + KUHD 62 & 76.
Pasal 9 - SOP Survey
Bawa Surat Tugas, jangan bawa buyer langsung ke owner tanpa izin agen owner, catat nama buyer + tanggal survey. Jangan sebut harga di bawah harga owner tanpa izin.
Pasal 10 - SOP Closing
DP → Tanda Jadi → AJB di Notaris → Pelunasan → Komisi dibayar → Isi Report. Semua harus ada bukti transfer & kwitansi. Komisi dari harga deal asli, bukan harga nawar.
Pasal 11 - Sengketa
Jika ada sengketa, selesaikan dengan Musyawarah dulu. Jika tidak tercapai, ke Pengadilan Negeri. Jangan viralkan / ribut di medsos, selesaikan secara profesional.
Pasal 12 - Etika Agen
✅ Selalu ada perjanjian tertulis ✅ Jangan potong harga owner tanpa izin ✅ Jangan naikkan harga diam-diam ✅ Jangan geser agen pertama ❌ Jangan tikung agen lain, jangan lari dari komisi. Reputasi = rezeki jangka panjang.
